تختلف أسعار العقارات في شرق النيل باختلاف موقعها ونوعها وطبيعة السكان الموجودين بالحي والخدمات المتوفرة فيه وبهذا المقال سنعرفها على عدة عوامل تساعدك في تقدير وتقييم سعر العقار بأي منطقة وفي أي وقت مهما اختلف الزمان والمكان لكن سنذكر على عقارات شرق النيل بالخرطوم كمثال لنوضح لك طرق تحديد سعر العقار.
تختلف أسعار العقارات في منطقة شرق النيل حيث تزداد وتنخفض وفق لعدة عوامل لكن هذه الأساسيات يجب عليك الاستعانة بها عند بيع او شراء أي عقار أسعار العقارات وفق بعدة طرق وهي
1. اختلاف الدرجات
بالتأكيد سعر عقارات الدرجة الأولى يختلف عن الدرجة الثانية والذي أيضا يختلف عن الدرجة الثالثة.
2. المساحة
احد عوامل تحديد سعر الأرض فقطعة الأرض التي مساحتها
اكبر بالتأكيد سعرها أغلى من قطعة الأرض التي مساحتها اقل ويتم تحديد السعر وغالبا
هنا يتم تحديد السعر وفق يكون سعر المتر الواحد.
3. مواصفات الحي
فهنالك أحياء مرغوبة أكثر من أحياء آخرى بالمنطقة مع أنها قد تكون بنفس الدرجة (أولى، ثانية، وثالثة).
4. الخدمات
فمثلا هنالك أحياء درجة أولى وغير متوفر فيها الخدمات (مياه، كهرباء، مدارس، خدمات صحية وغيرها) فبالتالي تكون غير مرغوبة من السكان والعكس صحيح .
5. الموقع
موقع العقار نفسه فالعقار الذي يفتح على شارع ظلط رئيسي أغلى من الذي يفتح على شارع ظلط فرعي ونفس هذا العقار الذي يفتح على شارع فرعي أفضل من عقار يقع داخل الحي حتى وان كان ناصية وهذا العقار الناصية أفضل من العقار الغير ناصية بداخل نفس الحي وهكذا.
6. العرض والطلب
هي نظرية اقتصادية بسيطة تقول أن أي شيء يريده الناس يزداد سعره واقرب مثال على ذلك في منطقة شرق النيل حي الهدى فاليوم الجميع يرغب بالشراء والسكن به وقبل سنوات لم يكن يرغب به احد.
فقبل سنوات قليله أي قبل التفكير والبدء في إنشاء كوبري المنشية كانت هذه المنطقة لا يرغب فيها احد ويسكنها فقط القليل من الجرافه(نسبة لسكان منطقة الجريف) واختاروها نسبة لعملهم في مصانع الطوب الأحمر والكمائن وليكونوا بعيدين عن الآخرين.
قصة
وهنالك قصة ذكرها لي احد سكان هذه المنطقة وقال فيها انه قبل سنوات قليلة كانت هذه المنطقة خالية تماما ولا يأتي إليها احد لشراء عقار او حتى لزيارتها نسبة لبعدها عن العاصمة أما اليوم فاختلف الأمر تماما والكل يتمنى السكن فيها.
7. حالة البائع نفسه
فالبائع المستعجل للبيع ويريد الأموال يمكنه تخفيض السعر أما البائع الغير مستعجل للبيع فيزيد الأسعار حسب ما يريد ويبيع عندما يأتيه العرض الذي يراه مناسب له.
8. السمسار(الوسيط)
السماسرة هم من يقومون بتحديد سعر العقار غالبا بالسودان لأنهم يعرفون أسعار البيوت والأراضي التي تباع في المنطقة والتي تم بيعها في وقت قريب وأشكال ومساحات المباني مثل المبنى المراد تقييم سعره.
9. جهل المشتري
المشتري الذي لا يعرف ولا يقوم بالسؤال والاستفسار عن أسعار العقارات بالمنطقة ربما يتم خداعه من قبل البائع والسمسار.
البعض يقول انه يفضل التعامل مع البائع مباشرة دون وسيط (سمسار) ليقوم بتوفير العمولة التي يدفعها للسمسار ولكن هنا المخاطر تكون اكبر لأنه ربما يتم خداعه من قبل البائع، أما في سعر العقار او في وجود عيب بالعقار لم يظهره لك البائع.
وهنا يأتي دور السمسار الذي يقوم بالكشف عن العقار ومميزاته وعيوبه، هذا السمسار(الوسيط) يوفر عليك أموال أكثر من التي تدفعها له؛ إذا كان فعلا محترف وخبير بهذا المجال.
قصة حدثت لأحد أقربائي
وهذا ما حدث لأحد أقربائي المغتربين الذي جاء من السعودية لشراء منزل في السودان لأسرته (بود مدني) ونصحته بالاستعانة بسمسار موثوق والدفع له جيدا ليساعده على اختيار منزل، ولكنه كان كل تفكيره توفير المال والدفع اقل ما يمكنه للسمسار
وهنا ابتعد عنه السماسرة المحترفين وجاء إليه السماسرة الغير خبراء فعرضوا عليه عده منازل واشترى احدها ودفع ثمنه ودفع للسمسار الغير خبير عمولته.
لكن بعد شراء المنزل اكتشف أن هنالك مشاكل في الصرف الصحي بالمنزل ولإصلاحها اضطر لدفع أكثر من 10% من ثمن شراء العقار في عمليات الإصلاح والصيانة قبل حتى أن يسكن بالمنزل.
وجاءني وقال لي أن السماسرة خدعوه فذكرته بحديثي
السابق معه وقالت له كان الأولى أن تختار وسيط عقاري محترف بدل هؤلاء الذين
اخترتهم فقال لي كنت على حق فاضطرت لدفع أكثر من ثمن العمولة.
نصيحة:
ادفع لسمسارك بسخاء
انا اعرف ان الكثيرين لن تعجبهم هذه النصيحة لكن إذا أردت شراء منزل فعليك الدفع لسمسارك بسخاء، لأن هذا السمسار همه مصلحته اولا فإذا دفعت له جيداً سيقف معك ويساعدك لتحصل على صفقة جيده، وإذا دفع له البائع جيداً وقف مع البائع لكن عليك بحسن اختيار الوسيط أولا يساعدك في الحصول على منزل جيد وبسعر جيد.
10 جهل البائع
فالبائع الذي لا يعرف قيمة عقاره يبيع باعلي سعر يعرض عليه حتى وان كان هذا السعر اقل من سعر العقار الحقيقي.
هنا اذكر قصه حدثت لبعض السودانيين الذين يعيشون بالخارج وكانوا يريدون بيع منزلهم بالخرطوم فجاءوا على عجالة من أمرهم وفي ظرف أيام معدودة قاموا ببيع منزلهم باعلى سعر عرض عليهم وقاموا باستلام اموالهم وسافروا.
كان السعر الذي اشترى المنزل دفع لهم اقل من قيمه العقار كثيرا ولكنهم رضوا له لأنه أعلى سعر عرض عليهم وخرج المشتري والسمسار والبائع سعداء بهذه الصفقة.
كانت هذه اهم اسباب اختلاف اسعار العقارات في منطقة شرق النيل ويمكنك تطبيقها بأي منطقة او عقار تود شرائه .
اسعار الاراضي في شرق النيل
يختلف سعر الارض حسب الدرجة والمنطقة وموقع العقار فمثلا في حي النصر شرق النيل بلغ متوسط سعر المتر المربع بين (5 – 10) مليون وايضا احياء الفيحاء وحي الهدى متوسط اسعار مثل حي النصر واعلى منها قليلا قد تصل الى 12 مليون للمتر الواحد ، أما حي المنشية شرق فمتوسط سعر المتر بين (3-7) مليون اما الحاج يوسف فمتوسط أسعار الاراضي فيها بين 5 – 8 مخطط النسيم فمتوسط سعر المتر فيه بين 3 – 5 مليون.
اسعار البيوت في شرق النيل
اسعار المنازل تختلف حسب الموقع وحالة البناء وموقع وغيرها من العوامل فمثلا اسعار البيوت الجاهزة اللودبيرنغ في مناطق مثل حي النصر بيت مساحة 300 متر 3 غرف ومطبخ وحمام وصالون متوسط سعر بين 4.5 – 6 مليار اما اذا كان مؤسس لعدة طوابق باعمدة خرسانية فسعره يرتفع كثيرا وقد يصل لاكثر من 10 مليار.
ملحوظة هذه الاسعار ليست ثابتة قد ترتفع او تنخفض حسب موقع القطعة والعرض والطلب كما ان اسعار الاراضي تتغير كل حين.
وللمزيد من المقالات عن منطقة شرق النيل يمكنك قراءة هذه المقالات