إن التفاوض بشأن عقد إيجار مع أي مالك هو مثل أي تفاوض آخر . والشيء المهم الذي يجب أن تعرفه يتمثل فيما تريده وما تستطيع تقديمه. وتذكر أن أي شيء قابل للتفاوض، فإذا كنت تتفاوض بشأن مدة الإيجار، فعليك أن تعي أنك تمثل سلعة قيمة لأي مالك، فإنها ليست بالهبة السهلة لأي مالك أن يجد مستأجرة تجارية تتوافر فيه الشروط. فربما يكون بحاجة إليك بقدر احتياجك للمكان ، وهكذا فربما تكون في مركز أكثر قوة أكثر مما تعتقد عند التفاوض بشأن عقد الإيجار، ومن ثم تستطيع أن تطلب من المالك بعض التنازلات والتغييرات في العقد إن كانت مطلوبة .
وکی تتفاوض للوصول إلى اتفاق جيد بشأن عقد الإيجار يتطلب منك ذلك أن تعرف تاريخ التأجير للمنطقة.
- ما الذي تؤجر له الأماكن المتشابهة ؟
- وما معدل الأماكن الشاغرة في المنطقة ؟
فإن كان مرتفعا ، يمكنك التفاوض للوصول إلى اتفاق جيد لأن المالك يحتاج إليك بالفعل . وإذا كان المكان شاغرة لفترة، فيجب أن تعرف طول تلك الفترة والسبب في ذلك. وكلما عرفت المزيد، كان بمقدورك التفاوض للوصول إلى اتفاق أفضل .
عندما تحصل على عقد إيجار عليك بمراجعته مع محاميك، فإن العقد قد تمت صياغته من قبل محامي المالك ولمصلحته، ولذا فأنت بحاجة لوكيلك ليعرف ما هو عادل وما هو غير ذلك. وبينما قد تحصل على عقد إيجار مطبوع مسبقا مما يجعلك تعتقد أنه لا يمكن تغييره، فإنه من الممكن ذلك . فإن أساس قانون العقود هو أنه يجب أن يوافق الطرفان على كل الشروط، وهذا – في الحقيقة – هو سبب تسمية العقد بالاتفاق . وإذا وجدت نقاطا لا تعجبك ولا تعجب محاميك . فتفاوض لتغييرها وتذكر دائما القاعدة التي تقول : إن أي شيء قابل للتفاوض.
أن أبا وعود شفاهية لصدر من المالك يجب ان تكون جزءا من العقد المكتوب والا فلن تكون ملزمة.
مسائل مهمة خاصة بعقد الإيجار
عندما تقوم بتحليل عقد الإيجار والمكان ، فإن أول مسألة يجب أن تضعها في الحسبان هي
المساحة
المساحة بالقدم المربع المدرجة في العقد . ولأن قيمة الإيجار في العادة ترتبط بمساحة المكان بالقدم المربع؛ فقد يتوجب عليك أن تطلب من خبير ساری أن يقيس لك المساحة التي يمكن استخدامها والتي ستقوم بتأجيرها، لأنها في الغالب ستكون أقل مما يقوله المالك أو يشير إليه العقد.
فإن المالك في العادة سيذكر أشياء مثل الخزانات والحمامات والردهات كجزء من المساحات بالقدم المربع إلا أن تلك المساحات لا تعد من مساحة المكتب. وتشمل المسائل الأخرى التي يجب وضعها في الحسبان :
قيمة الإيجار
عند التفاوض بشأن عقد إيجار طویل المدى ، اطلب الحصول على القليل من الشهور المجانية.
طول مدة العقد
يجب أن تكون مدة عقد الإيجار طويلة بما يكفي لتأسيس مشروعك ولكن لا ينبغي أن تكون طويلة جدا لدرجة أنك لا تستطيع الانتقال المكان آخر أو إغلاق المكان إذا لم تسر الأمور على ما يرام ، وقد تكون فترة سنة أو سنتين قابلة للتجديد فترة مناسبة للمبتدئين .
التنازلات والتأجير من الباطن
تفاوض بشأن الحصول على حق للتنازلات عن المكان أو تأجيره من الباطن ، حتى إذا أردت ترك المكان تتمكن من ذلك. وبوجود حق للتنازل يصبح المستأجر الجديد مسئولا مسئولية تامة عن باقي مدة الإيجار ، في حين أن التأجير من الباطن يجعلك مسئولا من الناحية المالية حتى تنتهي مدة الإيجار ، وفي كلتا الحالتين ، قد يكون لدى المالك الحق في مراجعة ( أو رفض ) الشخص الذي تختاره ، وهو طلب منطقی .
هل هو عقد صافٍ أم إجمالي ؟
عقد الإيجار الإجمالي هو العقد الذي يقوم فيه المالك بدفع التأمين والضرائب وفواتير الخدمات وهكذا، وإذا كان عقدا صافية فيجب أن تكون على وعي تام بما يشتمل عليه وما لا يشتمل عليه .
- من الذي يدفع فواتير التدفئة وتكييف الهواء ؟
- من الذي يدفع للأمن والنظافة وركن السيارات ؟
- من الذي يدفع ثمن الإصلاحات ؟
“عقد إيجار الصافي الثلاثي” هو العقد الذي يقوم فيه المستأجر . بالإضافة إلى قيمة الإيجار – بدفع جميع تكاليف ونفقات تشغيل المكان كالأمن والصيانة والضرائب والتأمين .
الرسوم المتزايدة
تأكد أيضا من الحد من أية ” رسوم متزايدة ” للسنوات التالية ، والرسوم المتزايدة هي نفقات يطلبها المالك الأشياء مثل الضرائب المتزايدة للمكان وتأمين المكان والمشروع وهكذا . وعلى الرغم من أنه سيطلبها منك ، فلا يجب أن توافق على المشاركة في تحمل تلك النفقات .
اللافتات
عليك أن تتطرق لموضوع اللافتات مبكرا قبل أن توقع أي اتفاق. ومن الممكن أن تكون مسائل اللافتات من أسباب إلغاء الاتفاق.
المنافع
طبقا لبعض عقود الإيجار ، يجب على صاحب المشروع الصغير أن يشتري المنافع من المالك . تأكد من أن عقد الإيجار يمنحك الحق في تدقيق فاتورة المنافع الخاصة به حتى تتأكد من أنه لا يسلبك مالك بالاحتيال.
التجديدات
قد يوافق المالك على مساعدتك أو بطريقة أخرى مشاركتك في عمل التجديدات التي تطلبها قبل الانتقال للمكان . لماذا ؟ لأنه بفعل ذلك يزيد من قيمة مبناه وأيضا يساعد على تقييدك بعقد إيجار لسنوات عديدة .
العقد المقيد
قد تطلب عقدا مقيدا يحميك من افتتاح المنافسين لمشروعات مشابهة بالقرب منك. على سبيل المثال : إذا كنت في مرکز تجاری ، فقد ترغب في تقييد المالك بعدم التأجير المشروع آخر مثل مشروعك .
من الضروري للغاية أن تراجع عقد الإيجار المقترح مع محاميك ، وعلى الرغم من كل شيء حاول أن تقيم علاقة عمل جيدة مع المالك ، فهذا سيعمل على حل المشكلات مع المالك أفضل من كتابة عشرات الدعاوی من محاميك .