التفاوض على تأجير متجر في واجهة المبنى

تأجير متجر في واجهة المبنى قبل ان توقع عقد إيجار، كن متخوفا ولو قليلا. يندفع الحمقي حيث يخشى الحكماء الدخول.

اعرف تماما ما يعرض عليك

هل المبني متوافق مع كل معايير السلامة، والبناء، والقوانين، والتنظيمات المطبقة والتي على صلة بنوع المشروع؟
هل السباكة، والكهرباء، المعدات الميكانيكية، والتدفئة، والتكييف وغيرها من انظمة البناء مرممة وفي حالة جيدة؟
هل السقف لا يسرب الماء ومرمم جيدا؟
هل عناصر هيكل المبني سليمة بما فيها الحوائط والأساسيات؟
إذا تغاضيت عن القيام بفحص حقيقي كلي ومتخصص ولم تراجع السلطات الحكومية الملائمة لمعرفة المشكلات المحتملة المتعلقة بالقوانين، فكيف ستعلم الاحتياجات التي يجب ان تتعامل معها في مفاوضاتك؟

تفاوض على مسؤوليات الإصلاح والاستبدال

كان متجر احمد يمتلك متجرا صغيرا على الطريق. وكان عقد الإيجار يشترط ان تكييف الهواء مسئولية المتجر. وإذا لم يكن إصلاح وحدة التكييف، فلزاما على المتجر ان يستبدلها بوحدة تكييف جديدة مماثلة. وفي الشهر57 من العقد الذي مدته 60 شهرا توقف التكييف تماما عن العمل.
يجب ان تكون التدفئة والتكييف والسباكة وأنظمة الكهرباء وسطح المبنى مسئولية شخص ما، ولكنها لا يجب ان تكون مسؤوليتك.
تفاوض على ان جميع الإصلاحات. ماعدا التي تسبب فيها إهمالك، ستكون على نفقة المالك.

هل المالك لن يوافق؟ ضع في اعتبارك التفاوض على أحد هذه البدائل:

• تحمل المالك لمسئولية الإصلاحات لفترة محددة (السنة الأولى على سبيل المثال).
• تحمل المالك أي إصلاحات تزيد عن مبلغ قدره (س).
• تحديد مسئوليتك عن الأشياء باهظة السعر التي سيتم استبدالها او الاصلاحات الكبرى (والتي يمكن تعريفها على أنها استبدال او اصلاحات تتخطى مبلغا معينا من المال) بنسبة ما تستهلكه منها.

علي سبيل المثال، ان كان عمر وحدة التكييف 72 شهرا وستكون مستأجرا لمدة 3 اشهر اضافية فقط، فلا يجب ان يزيد الجزء الذي تتحمله من التزام الاستبدال في حالة تعطل التكييف الآن عن 3/72 من تكلفة وحدة التكييف.

تفاوض على المسئوليات التي يتطلبها تغيير القوانين

مثال: تحتل شركة س مبني منفصلا في شارع رئيسي. يشترط عقد الإيجار الخاص بالشركة ان اي اصلاح او احلال يلزم للحفاظ على المبنى متوافقا مع الأنظمة سيكون مسئولية الشركة.
فرض قانون جديد لاتخاذ الاحتياطات اللازمة لمواجهة الزلازل اعادة تقوية الحوائط الهيكلية للمبني. وكانت تكلفة إذعان الشركة لشروط التعاقد اكثر من ايجار عام كامل.

هناك احتمال كبير ان القرارات الرسمية والقوانين الجديدة المتعلقة بالبناء ستطبق خلال فترة تعاقدك. ومن ضمن هذه الاحتمالات مداخل خاصة لغرف الانتظار، وسلالم بالمداخل للمعاقين، وإعادة تقوية الحوائط الخارجية او الأسقف، ونظام إطفاء الحريق.
تفاوض على ان تحصل على العين مطابقة لكل ما تفرضه السلطات الحكومية. وباستثناء التجديدات الخاصة بالمستأجر، يذعن المالك وينفذ كل ما يطلب من قبل السلطات.

تفاوض على حقوق اللافتات الاعلانية

كان علي مستأجرا في الطابق الثالث في مول تجاري حديث الطراز. افترض على أنه سيحصل على لوحات إعلانية مشابهة للموجودة في الطابق الأرضي في مواجهة الشارع وذلك لأن المستأجرين الآخرين قد حصلوا عليها. وقد كان مخطئا.
حدد المحظورات الخاصة بـ اللافتات الاعلانية. تفاوض على أقصى ما يمكن ان يقدمه المالك بالنسبة للافتات ويسمح به القانون. وقد لا ترغب في الاستمتاع بكل حقوقك الخاصة بـ اللافتات الاعلانية، ولكن ستكون هذه الحقوق مفيدة لك ان احتجت لتغيير اللافتات.

نصيحة

قد لا تكون كثرة الحقوق المتعلقة باللافتات الاعلانية مهمة بالنسبة لمشروعك ولكنها ربما تكون حاسمة بالنسبة لشخص من المحتمل ان يكون مستاجرا من الباطن.

تفاوض على حق ازالة التركيبات الخاصة بك

انفق اصحاب المطعم الفرنسي المال الكثير في تركيبات المطابخ وثريا غرق السفرة والمرايا واكثر البارات جمالا في المدينة. بعد عشر سنوات. كان القرار هو تغيير موقع المطعم وان يفككوا ويفصلوا تركيباتهم وديكوراتهم باهظة الثمن ليعيدوا تركيبها. ورفض المالك.
تختلف القوانين من بلد لآخر. ولكن اغلب عقود الايجار تشترط انه بمجرد ان يتم تركيب او تثبيت او لصق آية تركيبات او معدات او مرايا او رفض او غيرها من التحسينات التي يدخلها المستأجر على العين، بالحوائط او الارضيات او الاسقف. تصبح ملكا لصاحب العقار. تفاوض على حق ان تزيل تركيباتك ومعداتك في نهاية فترة التعاقد.

تفاوض على اتفاقية عدم الازعاج

استثمر ابو خالد وشركاؤه 500000 دولار في بناء نموذج اولي لمتجر كان يأمل ابو خالد ان يصبح سلسة متاجر. وبعد عشرة اشهر، فقد المالك يستأجر منه ابو خالد متجره المبني كله إيفاء للرهن. الغي المالك الجديد عقد ابو خالد.
هل المالك الذي تستأجر لديه رهن عقاري يعيق بناء المتجر؟
في حالة استيفاء الدين من قبل من يدين له المالك. قد يلغي المالك الجديد عقد ايجار وبذلك تفقد فوائد استثمارك في التجديدات والسمعة التي كسبتها.

تحذير اثناء الممارسة

هل يوجد في عقد الإيجار الخاص بك فقرة خاصة بامكانية ان يحل دائن آخر مكان المالك الحالي؟ ان كان كذلك، فأنت بذلك تسمح للدائن البديل بأن يكون له حقوق معينة تعلو على حقوقك كمستأجر حالي. وافق على إحلال دائن آخر ان كان الدائن الجديد سيكون ملزما بالإذعان لتعاقدك.

تفاوض على كيفية تحديد الزيادة في مخصصات المالك

كانت شهرة مطاعم دبليو ار ترجع بشكل كبير الي الصلصة الرائعة الخاصة بالمطعم. عرض موزع أطعمة ان ينتج الصلصة ليعرضها للبيع في المتاجر في طول الولاية وعرضها. وادعي مالك العقار الذي به المطعم انه له الحق أيضا في جزء من فوائد بيع الصلصة.
هل تدفع إيجارك الأساسي (او الحد الأدني) وفقا لنسبة من اجمالي المبيعات؟ ان كان كذلك، عندما تتخطى النسبة التي تدفعها مبلغ الإيجار الأساسي، فالفرق الذي تدين به للمالك يسمى بالزيادة في المخصصات.

تفاوض على أن يتم استثناء مفردات بعينها عند حساب إجمالي المبيعات؛ أجرة المراسلات والمرتجعات، والمبيعات خارج المتجر المستأجر (المعارض والبازارات وإمداد الأماكن الأخرى ببضائعك)، والطلبيات التي تكون عن طريق الموقع الالكتروني، او الكتالوج، وتكاليف التوصيل، وعوائد بيع تركيبات لست من البضائع المعتاد في المتجر. والتخفيضات، والضرائب الخاصة بالأشياء الفاخرة او ماشابهها من ضرائب، و البضائع المرتجعة، والمبالغ المكتسبة من تسوية بسبب خسارة او تلف البضائع.

تفاوض على موعد تحديد الزيادة في مخصصات المالك

تمتلك ام محمد متجر هدايا صغيرا. وايجاره 5% من إجمالي مبيعاتها الشهرية. بضمان إيجار أساسي 1000 دولار شهريا. 50% من عمل ام محمد يكون في شهر ديسمبر. كانت مبيعاتها في شهر ديسمبر 150000 دولار. ويطالب مالك المتجر 6500 دولار كزيادة على مخصصاته تضاف إلى مبلغ 1000 دولار الإيجار الأساسي.
هل تدفق العمل لديك موسمي او غير ثابت؟ تفاوض على ما اذا كان موعد تحديد الزيادة في مخصصات المالك سيكون شهريا ام ربع سنوي ام سنويا.
ان كانت معظم مبيعاتك، مثل متجر ام محمد، أثناء العطلات، فلن ترغب في ان تدفع الزيادة في مخصصات المالك في هذه الفترة بالاضافة الي الايجار الاساسي. في هذا المثال، تفاوض على أن تحدد الزيادة في مخصصات المالك بمقارنة 5% من إجمالي المبيعات السنوية (بدلا من الشهرية) بالإيجار الأساسي سنويا (12000 دولار) وتكون الزيادة هي الفارق.
ان كان متجرك في مركز به العديد من المتاجر، فاهتم بشكل خاص بالخطوات النهائية التالية.

تفاوض علي الحصرية

كان فهد يمتلك متجرا صغيرا للسلع الرياضية في مركز للتسوق. افتتحت سلسلة شهيرة للأحذية الرياضية في نفس المركز. وبعد عام . أشهر فهد إفلاسه.
تفاوض على أن متجرك سيكون المتجر الوحيد لبيع منتجات الالبان، او متجر التنظيف الجاف، او متجر الأدوات الرياضية الوحيد في المركز التجاري.

تحذير اثناء الممارسة

ان كان عقد إيجار يقيدك بنوع معين من النشاط، فقد لا تكون قادرا على تغيير النشاط أو تأجير المتجر من الباطن لنشاط مختلف عن عملك ان لم تسر الأمور كما كنت تأمل.

تفاوض على احتياجات الأمان الخاصة

ان كان متجرك يعمل في ساعات المساء ويتواجد في مركز تجاري، فتفاوض على ان تحصل على احتياجاتك الخاصة من التأمين على أن يدفع مقابلها المالك.

تفاوض على ان يكون الايجار متغيرا تبعا لرواج المركز التجاري

كان حسن مشروعه الذي يقوم على الإصلاح الفوري للاحذية: الكعوب والنعال للمارة. وكان عمله يأتي من مدى ازدحام المركز التجاري. ومن المؤسف ان حسن لم يستطيع الصمود طوال السنوات لثلاث التي تطلبها المركز ليصبح مزدحما بشكل كبير.
هل سيعتمد مشروعك على الازدحام الذي تسببه المشاريع الاخري في المركز الذي تستأجر به؟
ماذا سيحدث ان كان مركز تجاري جديد يعمل بنصف سعته فقط عندما تنتقل اليه؟ ستحرم من نصف العملاء الذين تخطط ليكونوا قاعدة عملائك.
تفاوض على أن يرتبط ايجارك بالعدد الإجمالي للاقدام المربعة التي تم افتتاحها بالفعل للعمل في المركز التجاري سنويا على أن تتم مقارنتها بعدد الأقدام المربعة الموجودة بالمركز التجاري ومتاحة للايجار.

تفاوض على منطقة خاصة بك لإيقاف سيارات العملاء

تفاوض على ان تكون المنطقة امام متجرك محجوزة لعملائك. واذكر كيف سيضمن لك المالك حصرية هذه المنطقة لسيارات عملائك.

تحذير اثناء الممارسة

عادة ما يكون للمراكز التجارية رابطات تجارية. قد تكون الرابطة وبرامجها الاعلانية ذات فائدة قليلة لمشروعك او غير مفيدة لها على الإطلاق. حدد متى يكون اشتراكك اجباريا. وان اشتركت ماذا سيكون اساس تقييمك من قبل الرابطة: اجمالي المبيعات؟ او رواج المتجر؟ ام صافي الارباح؟